Wie Sie ein geerbtes Haus am besten verkaufen
Sie haben ein Haus oder eine Eigentumswohnung geerbt? Glückwunsch, doch ganz so selten wie man meinen möchte, geschieht das gar nicht, denn nahezu jeder zweite Erblasser besitzt Immobilien. Jetzt stellt sich die Frage: Was tun mit seinem Immobilienerbe? Am Ende aller Überlegungen bleibt oftmals die Einsicht, dass ein Verkauf für den oder die Erben die beste Lösung darstellt. Sei es, weil die Eigennutzung keinen Sinn macht, sei es weil Miterben ausbezahlt werden müssen.
Am Anfang stehen der Erbschein und die Verkehrswertermittlung
Um als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden, müssen Sie natürlich erst einmal einen Erbschein besitzen. Sie können ihn beim Amtsgericht am Wohnort des Verstorbenen beantragen, sich aber auch an einen Notar wenden, der den Erbscheinantrag mit Ihnen aufnimmt und Sie in der Angelegenheit beraten wird. Der Antrag enthält ein Formular zum Nachlasswert. Und das wiederum bedeutet, dass zunächst der Wert der Immobilie ermittelt werden muss. Dieser sogenannte Verkehrswert ist identisch mit dem aktuellen Marktwert und benennt die Summe, die man mit der Immobilie erzielen kann. Ausschlaggebend sind unter anderem Lage, Größe, Zustand und Stil des Hauses sowie das dazugehörige Grundstück. Zur Ermittlung des Verkehrswerts wird in der Regel ein unabhängiger Sachverständiger mit lokalen Marktkenntnissen beauftragt. Nehmen Sie die geerbte Immobilie an, müssen Sie den Verkehrswert Ihrem Einkommen zurechnen lassen. Es kommt nun also sehr stark darauf an, welcher Freibetrag Ihnen zusteht und ob sich das Erbe dann überhaupt noch rechnet.
Das Finanzamt hat bereits einen Blick auf Ihr Erbe geworfen
Innerhalb von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der Sie als Erbe eingesetzt hat, muss das Finanzamt über die Erbschaft informiert werden, denn Immobilienerbschaften unterliegen grundsätzlich der Steuerpflicht. Doch das muss nicht unbedingt bedeuten, dass sich das Finanzamt am Verkaufserlös beteiligen kann. Der Staat hat Freibeträge definiert, die nicht nur den Wert des Erbes berücksichtigen, sondern auch den Verwandtschaftsgrad der Erben. Je näher die Verwandtschaft mit dem Erblasser, desto niedriger der Erbschaftssteuersatz: Ehegatten/eingetragene Lebenspartner genießen einen Freibetrag von 500.000 Euro. Kinder und Stiefkinder 400.000, Enkel 200.000, Eltern und Großeltern können immerhin noch 100.000 Euro Freibetrag geltend machen und alle anderen Erben verfügen über einen Freibetrag von 20.000 Euro. Der für Sie relevante Freibetrag mindert also die Höhe der Erbschaftsteuer, auf ihn müssen Sie keine Steuern zahlen. Erst auf die Summe, die nach Abzug übrig bleibt, erhebt das Finanzamt die Erbschaftsteuer. Übrigens kann die Erbschaftssteuer durch Eigennutzung komplett vermieden werden, allerdings kommt dies aus den verschiedensten Gründen meist nicht in Frage. Vor allem aber müsste die Immobilie unter anderem mindestens zehn Jahre von Ihnen selbst bewohnt werden.
Gerade bei Miterben ist ein Verkauf oftmals die beste Lösung
Was also tun mit dem geerbten Immobilienbesitz? Meist sind noch Geschwister am Erbe beteiligt und müssen ausbezahlt werden. Dann müssen sich die Miterben gemeinsam über die Verwendung des Hauses verständigen, der Verkaufserlös wird gerecht unter allen Miterben aufgeteilt.
Ein geerbtes Haus verkauft man besten über einen Immobilienmakler!
Zwei Wege bieten sich für den Verkauf an: Erstens ein Privatverkauf, zu dem man jedoch nur dann raten kann, wenn der Verkäufer versiert und erfahren genug ist – was man allerdings bei kaum jemandem voraussetzen kann. Als Alternative bietet sich der Verkauf über einen regionalen Immobilienmakler an, der den Verkaufsprozess gezielt und routiniert steuert. Schon bei der Ermittlung des Marktwertes ist seine Erfahrung sein Geld wert, denn wer kann schon aus seiner Tätigkeit auf einen Erfahrungs- und Wissensschatz aus dem Verkauf von meist Dutzenden vergleichbaren Immobilienobjekten zurückgreifen?!
Nur wer den aktuellen Marktwert richtig einschätzt, wird sein Immobilienerbe zu einem optimalen Preis verkaufen
Eine Reihe weiterer Vorteile sind ebenfalls nicht von der Hand zu weisen: Die Akquirierung potentieller, kaufbereiter und vor allem liquider Interessenten durch den Einsatz von Anzeigen, der Präsentation auf der Makler-Immobilienseite und persönlicher Kontakte, aber auch direkte Anfragen von Interessenten. Wichtig ist natürlich die Aufbereitung der Verkaufsunterlagen – vom Exposee mit ansprechenden Fotos über den Energieausweis, die Beschaffung aller zum Haus gehörenden Dokumente, bis hin zur Vorbereitung des Notartermins. Außerdem bedeutet der Auftrag an einen Makler eine enorme Zeitersparnis: Besichtigungen Ihres Immobilienerbes, Abklären von Fragen seitens der Kaufinteressenten und vieles mehr.
Ein Immobilienerbe, über einen Makler angeboten, findet immer den optimalen Käufer!
Sollten Sie also in der glücklichen Lage sein eine Immobilie zu erben, empfiehlt sich als erster Schritt das Gespräch mit einem Immobilienmakler. Er wird Ihnen alle Aspekte rund um das Erbe aufzeigen und ausrechnen, wie Sie es am vorteilhaftesten verkaufen. Und er wird denjenigen Käufer finden, der Ihnen den optimalen Marktpreis für Ihr Erbe bezahlt – und darauf kommt es letzten Endes an!
