Ein neues Gutachten erwartet fallende Wohnungspreise in einigen deutschen Großstädten wie München und Berlin und auch für Stuttgart wird damit gerechnet. Doch einige handfeste Faktoren sprechen dagegen.

Der Preisanstieg von Wohnungen und Häusern in ganz Deutschland hält nun bereits das zehnte Jahr in ununterbrochener Folge an und erreicht auch in Stuttgart mit 15 bis 30 Prozent über dem Preisniveau, das man unter langfristigen Gesichtspunkten und wirtschaftlichen und demografischen Aspekten als angemessen ansehen mag eine Dimension, die manchen Experten dazu veranlasst, eine Immobilienblase zu befürchten.

Wer im Großraum Stuttgart auf der Suche nach einer bezahlbaren Immobilie ist, dem wird diese Prognose sicherlich gut gefallen. Für eine Reihe von Großstädten, darunter auch Stuttgart, wird daher ein Kaufpreisrückgang erwartet. Aus Sicht von Immobilienexperten diverser Ausschüsse und Interessentengruppen mag das vielleicht sogar stimmen. Doch ein Blick auf die täglich realisierten und notariell beurkundeten Kaufpreise Stuttgarter Immobilien zeigt, dass sich nicht nur nichts nach unten bewegt, sondern dass – im Gegenteil – der Preisanstieg ungebrochen anhält.
Richtig ist allerdings auch, dass es im Stuttgarter Großraum teilweise groteske Überbewertungen gibt. Doch wie seit jeher bereinigt der Markt derartige Ausschläge, indem er eine Realisierung zu massiv überhöhten Preisen nicht zulässt. Mit anderen Worten, entweder werden derartige Preisvorstellungen sukzessive nach unten korrigiert und somit dem Marktgefüge angepasst, oder das Objekt findet keinen oder jedenfalls auf lange Sicht keinen Käufer.
Die Immobilienpreise in Stuttgart legen kontinuierlich weiter zu.

Wer sich mit den bei Notaren tatsächlich dokumentierten Preisen befasst wie beispielsweise Immobilienmakler oder Experten aus städtischen Gutachterausschüssen stellt fest, dass die Steigerungen in Einzelfällen moderat ausfallen können, aber in aller Regel eben nicht. Schon ein Blick in die Marktspiegel der vergangenen zehn Jahren bestätigt: Es gab kein einziges Jahr ohne deutlichen Preiszuwachs, geschweige denn eines, in dem ein durchschnittlicher Preisrückgang zu verzeichnen gewesen wäre. Eine neue Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern, gelegen in der Innenstadt, kostet aktuell deutlich mehr als 800.000 Euro und dieser Preis wird als Marktpreis empfunden. Die Entwicklung der Umsätze ist der wichtigste Indikator; er hat in Stuttgart innerhalb eines einzigen Jahres um 178 Millionen Euro auf 3,58 Milliarden Euro zugenommen, das ist plus fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Für weiterhin hohe Preise in und um Stuttgart gibt es gute Gründe
Die Landeshauptstadt genießt bundesweit einen ausgezeichneten Ruf. Zu Recht, wenn man an Weinberge, Halbhöhenlagen und grüne Lunge denkt. Oder an die moderate und gastfreundliche Art, mit der Schwaben den „Reingeschmeckten“ begegnen. Doch erst die Kombination mit einer ungewöhnlich starken und vielfältigen Wirtschaft macht Stuttgart zu einer der begehrtesten Großstädte Deutschlands. Und diese Begehrlichkeit ist über Jahrzehnte kontinuierlich gewachsen, so wie auch die Werke von Daimler, Porsche und der gesamten Zulieferindustrie für die Automobilproduktion gewachsen sind. Kaum eine Branche, die sich im Großraum Stuttgart nicht zuhause fühlt und beste Geschäfte macht.
Die Kehrseite der Medaille ist allerdings die Lage der Stadt; der Stadtkessel begrenzt das Wohnraumangebot in der City und sorgt schon allein dadurch seit jeher für ungewöhnlich hohe Preise im Immobiliensektor. Wer hier ein Einfamilienhaus bauen möchte, wird angesichts des enormen Mangels an Baugrundstücken verzweifeln und wenn er überhaupt eines findet dann nur, weil Erbengemeinschaften verkaufen wollen oder müssen. Seitens der aktuellen Politik – Stuttgart wird bekanntlich von einem grünen Oberbürgermeister regiert – werden neue Flächen nur äußerst sparsam ausgewiesen, Vorrang hat die Schönheit und Unberührtheit der Natur. Und aus den zuhauf vorhandenen Streuobstwiesen und Gärten Bauland zu machen, ist so unwahrscheinlich wie eine Portion Pommes zu Linsen und Saitenwürstchen.
Bauen ist auch in Stuttgart richtig teuer geworden. Und nun?
Seit 2015 sind die Herstellungskosten für Immobilien um rund 30 Prozent gestiegen, wozu unter anderem Energie- und kommunale Auflagen, aber auch technische Normen beigetragen haben. Aus Erfahrung kann man sagen, dass steigende Kaufpreise im Neubau auch die Preise für Bestandsbauten mit in die Höhe ziehen.

Wer im Großraum Stuttgart Immobilieneigentum erwerben möchte, ist gut beraten, sich nicht nur Zeit zu lassen und das zugegeben spärliche Marktangebot in aller Ruhe zu prüfen. Er kann sich aber auch an externe Berater wenden, die einen besseren Marktüberblick haben und vielleicht auf die eine oder andere Rosine aus dem Angebotskuchen hinweisen können.

Beste Markt- und Preiskenntnis: Der Makler ist hier zuhause

Überblick ist alles – das gilt ganz besonders für den Immobilienmarkt mit seinen vielfältigen Angeboten. Ob man nun ein Objekt verkaufen oder erwerben möchte, letzten Endes zählt der Informationsvorsprung. Und genau den hat ein Immobilienmakler, der in „seiner“ Region oftmals seit Jahrzehnten erfolgreich tätig ist. Zum Überblick gehört vor allem die Kenntnis über erzielbare Preise und dieses Wissen ist die vielleicht wertvollste Aktiva eines Maklers – das gilt für Kaufinteressenten wie Verkäufer gleichermaßen.

Über eine Immobilienblase kann ein Stuttgarter Makler eigentlich nur müde lächeln und abwinken – schön wär’s! Doch kann und wird er in der Wahrung der Interessen seiner Kunden den besten Weg zu einem fairen, marktangemessenen Preis finden.

Auch wenn es, wie zu erwarten, nächstes Jahr wieder um einige Prozentpunkte teurer wird…