Laut § 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienverkauf zwingend vorgeschrieben.

Der Notar dient beim Hausverkauf als neutrale und unparteiische Amtsperson mit der Verpflichtung, beide Parteien rechtlich zu beraten und sie vor Schadensfolgen zu bewahren. Nicht zu seinen Aufgaben zählen allerdings steuerliche Hinweise oder eine Beurteilung hinsichtlich des Kaufpreises.

Seine Leistungen sind sehr umfangreich. Unter anderem nimmt er Einsicht in das Grundbuch, formuliert den Kaufvertrag und die Beurkundung. Auch wird er auf eventuelle Risiken im Kaufvertrag hinweisen. Seine Vergütung bemisst sich nach der fixen Gebührenordnung, meist berechnet er 1,6% des Kaufpreises. Wichtig ist zu wissen, dass darin auch die Kosten für das Notaranderkonto enthalten sind, denn dieses dient zum sicheren Geldtransfer zwischen dem Käufer, dem Notar und dem Käufer.

Was geschieht im Vorfeld der Beurkundung?

Bereits vor der Vorbesprechung mit einem Notar sollte man sich über die Bonität des Kaufinteressenten informieren. Wer den Verkauf seiner Immobilie in die Hände eines Maklers gelegt hat, ist im Vorteil, denn dieser prüft die Liquidität des Kaufinteressenten und verlangt in der Regel eine Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank. Ferner sollten mit dem prospektiven Käufer keine Nebenabreden getroffen werden. In erster Linie ist damit die Angabe eines niedrigeren Kaufpreises zur Beurkundung gemeint als tatsächlich bezahlt wird. Zwar spekulieren Käufer auf diesem Wege auf eine niedrigere Grundsteuer, doch ist dieser Weg zu sparen keinesfalls legal und sogar strafbar. Werden seitens des Käufers zum Beispiel Möbel oder anderes übernommen muss auch dies im Kaufvertrag festgehalten werden.

Welche Informationen benötigt der Notar?

In der Regel bestimmt der Käufer, welchen Notar er beauftragen möchte, doch kann der Vorschlag auch vom Makler oder dem Verkäufer selbst kommen. In jedem Falle benötigt der Notar für den Entwurf des Kaufvertrages eine Reihe von Informationen:

  • Name und Anschrift des Verkäufers
  • Name und Anschrift des Käufers
  • Art und Anschrift des Kaufobjekts
  • Liste der Gegenstände, Hausbestandteile oder Möbel, die vom Käufer übernommen werden
  • Kaufpreis, aufgeteilt auf das Grundstück und die Gegenstände
  • Die Art der Nutzung des Kaufobjekts – leerstehend oder vermietet
  • Wann ist der Räumungstermin, wann Besitzübergabe?
  • Zahlungsziel, evtl. Anzahlung, wenn ja, unter welchen Voraussetzungen

Doch das ist noch längst nicht alles. Neben den Informationen für den Kaufvertragsentwurf benötigt der Notar weitere Unterlagen zur Immobilie:

  • Einen aktuellen Grundbuchauszug, nicht älter als 3 Monate. Ist ein Makler mit dem Verkauf beauftragt, wird er sich darum kümmern, ebenso um…
  • …Unterlagen zur Löschung von finanziellen Belastungen im Grundbuch, die bereits zurückgezahlt wurden, aber noch nicht im Grundbuch verzeichnet sind
  • Ggf. einen Erbschein, falls der Verkäufer im Grundbuch noch nicht als Eigentümer vermerkt ist
  • Eine notariell beglaubigte bzw. beurkundete Vollmacht, falls stellvertretend für den Eigentümer verkauft werden soll
  • Bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung mit den Rechten zum Sondereigentum der Wohnräume und dem Anteil am Gemeinschaftseigentum
  • Bei einer vermieteten Immobilie der Mietvertrag
  • Erforderlich ist auch eine Flurkarte / Auszug aus dem Liegenschaftskataster, wonach die genauen Grundstücksgrenzen nachvollziehbar sind
  • Eine qualifizierte Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Grundrisspläne aller Geschosse des zu verkaufenden Immobilienobjektes
  • Der neueste Grundsteuerbescheid
  • Der Energieausweis

Beim Beurkundungstermin müssen Käufer wie Verkäufer ihre Ausweisdokumente vorweisen. Anschließend wird die gesamte Urkunde durch den Notar verlesen. Korrekturen und Änderungen werden vom Notar direkt in den originalen Vertragsentwurf eingebracht.

Nach Unterschrift und Beglaubigung durch den Notar erhalten alle Beteiligten den korrigierten Vertrag. Das Verlesungsexemplar wird, mitsamt handschriftlicher Änderungen, beim Notar verwahrt. Eine Vertragsausfertigung erhalten Käufer und Verkäufer, sodann schickt der Notar jeweils ein Exemplar an die Grunderwerbsstelle, das zuständige Finanzamt und an das Grundbuchamt. Ebenso erhält der Makler eine Ausfertigung des Kaufvertrages.

Letzen Endes stellt der Notar durch seine Arbeit sicher, dass der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.