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Die Grundsteuer ist verfassungswidrig

Die Grundsteuer ist verfassungswidrig.
Wie könnte eine neue Berechnungsgrundlage aussehen?

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom April 2018 betrifft Hausbesitzer, Mieter und nicht zuletzt die Kommunen. Worum geht es?
Diese Steuer ist eine für die Gemeinden sehr wichtige Einnahmequelle, die auf der Basis von Grundstück-Einheitswerten berechnet wird. Das Problem, das die Bundesrichter nun zu ihrem aufsehenerregenden Urteil geführt hat besteht allerdings darin, dass die Einheitswerte in vielen Fällen nicht an Veränderungen wie etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes angepasst wurden. Im Urteil werden die Werte als völlig überholt bezeichnet, sie würden zu gravierenden Ungleichbehandlungen der Immobilienbesitzer führen. Somit verletze die Grundsteuer den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Zwar dürfen die alten Regeln noch bis 2024 angewandt werden, aber bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber die aktuelle Gesetzgebung durch eine verfassungskonforme Regelung ersetzen. Und sollte er diese Frist ungenutzt verstreichen lassen, dürfen ab dann die derzeitigen Regeln nicht mehr angewandt werden. Damit setzen die Richter Bundestag und Bundesrat eine sehr knappe Frist.

Weshalb ist die Grundsteuer für die Kommunen so wichtig?
Grundstücke und Gebäude verursachen jeder Kommune Kosten, beispielsweise für die nötige Infrastruktur. Also sollen Eigentümer von Immobilien derlei Lasten mittragen. Dazu gibt es zwei Grundsteuern, eine für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und eine für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist bundesweit einheitlich festgelegt, doch kann jede Kommune mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer bestimmen. Dieser Multiplikator reicht von weniger als 100 bis mehr als 900 Prozent. Auf die Einnahmen aus der Grundsteuer sind die Städte und Gemeinden stark angewiesen, denn sie decken rund zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen. Nach Angaben des Deutschen Städtetages ist die Grundsteuer mit 13 Milliarden Euro im Jahr eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen. Die Steuer wird von den Eigentümern an Mieter weitergegeben und ist Teil der Nebenkosten.

Was ist an der aktuellen Regelung nun problematisch?
Die Grundsteuer wird auf Basis von Einheitswerten berechnet und für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. In den alten Bundesländern stammen diese Werte aus den Sechzigerjahren, in den neuen Bundesländern sogar aus den Dreißigerjahren. Es liegt auf der Hand, dass sich Gemeinden und Städte über die vielen Jahrzehnte verändert haben und damit auch die Werte der Immobilien. Nach § 21 des Bewertungsgesetzes sollte der Einheitswert im Rahmen einer sogenannten Hauptfeststellung alle sechs Jahre neu erhoben werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Der Aufwand für diese Neubewertungen ist immens, weshalb der Gesetzgeber den Zyklus für die regelmäßigen Hauptfeststellungen schon 1965 ausgesetzt und seither nicht mehr aufgenommen hat. Doch damit bleibt nach Ansicht des Bundesgerichts die Entwicklung des Immobilienmarktes seit eben dieser Zeit außer Acht. Nun stellt sich aber das Problem, dass eine völlige Neubewertung der rund 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlicher Betriebe zu einem enorm hohen Bewertungsaufwand für Unternehmen führen würde. Das Gericht fordert, dass dies unbedingt zu vermeiden sei, eine Neuregelung müsse aufkommensneutral bleiben.

Kommt nun eine reine Bodensteuer oder wird der Gebäudewert inkludiert?
Heftig umstritten ist derzeit, wie die neue Regelung aussehen soll, vor allem im Hinblick auf den Bodenwert, hierzu hat das Bundesverfassungsgericht keinerlei Vorgaben gemacht. Die Länder sind dafür, unbebaute Grundstücke künftig nach dem Bodenrichtwert zu bemessen, basierend auf den durchschnittlichen Verkaufspreisen der Vergangenheit. Ist ein Grundstück bebaut, soll dazu auch der Wert des Gebäudes ermittelt werden. Verschiedene Verbände und der Deutsche Mieterbund wiederum fordern, die Grundsteuer als reine Bodensteuer zu gestalten, um den Wohnungsbau zu fördern und Spekulationen zu verhindern. Nach deren Ansicht würde dabei die Grundsteuer für Mehrfamilienhäuser sinken und zu einer Mehrbelastung für Einzelhäuser und unbebaute Grundstücke führen. Außerdem würden Mieter von Wohnungen entlastet. Von Seiten der deutschen Industrie wiederum kommt die Forderung nach einer effizienten und verfassungsfesten Neuregelung in dem Sinne, dass Grundstücks- und Gebäudegrößen als Berechnungsgrundlage herangezogen werden.

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