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Die Immobilie als Kapitalanlage

Die Immobilie als Kapitalanlage
Es winken beachtliche Renditen

Auf der Suche nach einer angemessenen Kapitalverzinsung, wie man sie zum Beispiel als Sparer in den 80er und 90er Jahren erzielen konnte, als Zinsen von 4 bis 6 Prozent durchaus realistisch waren, bleiben einem Anleger in den heutigen praktisch zinslosen Zeiten kaum noch Möglichkeiten.

Eine Ausnahme jedoch bietet die Immobilie. Und das hat verschiedene Gründe, auf die wir hier näher eingehen wollen.

Beim Erwerb einer Immobilie, die vermietet werden soll, steht die Rendite im Vordergrund. Um diese zu ermitteln, werden allerlei unterschiedliche Modellrechnungen angestellt. Dass die meist hohen Erwartungen erfüllt werden, wird dabei vor allem vom Immobilienwert selbst sowie der erzielbaren Miete bestimmt, während gleichzeitig der Erhaltungsaufwand niedrig bleiben sollte.

Diese Fragen sind wichtig in Bezug auf Ihre Entscheidungen:

  • Kaufpreis: Wie hoch ist er im Verhältnis zur Jahreskaltmiete? Sehr günstig wäre ein Faktor von 20, in vielen guten Lagen sind 25 durchaus üblich und bei Faktor 30 wird es teuer (wenn eine Immobilie einen Faktor von 20 hat, entspricht dies einer Bruttorendite von 1/20 = 5%. Der Kaufpreisfaktor kann auch dafür genutzt werden, den Ertragswert eines Renditeobjektes grob zu schätzen. Dabei wird die erzielbare Miete mit einem in der Region üblichen Kaufpreisfaktor multipliziert).
  • Nebenkosten: Hierzu zählen die Abgaben bzw. Gebühren für die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision
  • Mieteinnahmen: Wieviel ist an Kaltmiete pro Quadratmeter realistisch zu erzielen?
  • Verwaltungskosten: Wie hoch stellen diese sich?
  • Erhaltungsaufwand: Je älter die Immobilie, desto höher das Risiko. Daher die Fragen nach den gemeinschaftlichen Erhaltungsaufwand, das Hausgeld und nach Rücklagen
  • Steuerliche Aspekte: Wie sieht die Aufteilung von Grundstück und Gebäude für steuerliche Zwecke aus? Welche Abschreibungsmöglichkeiten bestehen? Und wie hoch ist der Grenzsteuersatz?
  • Finanzierung: Sofern Sie fremdfinanzieren ist die Frage wichtig, wie lange der festgeschriebene Zinssatz gilt und ab wann die mit einem gewissen Risiko verbundene Anschlussfinanzierung benötigt wird
  • Wiederverkaufswert: Auch dieser Aspekt sollte in Ihre Überlegungen einfließen. Ist absehbar, dass die Immobilie zum gleichen Faktor veräußerlich ist, zu dem sie gekauft wurde? 

Der Weg zu einer guten Rendite führt also über sorgfältiges Abwägen des Für und Wider

  • Beim Immobilienkauf bleiben Emotionen am besten außen vor, hier ist ein kühler Kopf gefragt
  • Beschaffen Sie sich eine Musterberechnung zur Rendite, Ihr Makler wird Ihnen auch hierbei zur Seite stehen
  • Die erzielbare Rendite gilt es mit anderen Geldanlagen zu vergleichen

Es gilt, Alternativen sorgfältig zu prüfen
Die Rendite einer Immobilie steht keinesfalls in jedem Falle fest, wie die oben angeführten Punkte verdeutlichen. Vor allem ist sie von der Wertentwicklung abhängig und vom Aspekt der Finanzierung. Und dann hängt die Rendite auch vom Umgang mit dem Eigentum ab, etwa wenn sich der Mieter als Mietnomade entpuppt oder wenn die Verwaltung nicht wirtschaftlich genug arbeitet. Wer das Risiko einer Vermietung scheut und von vornherein auf größte Sicherheit setzt, sollte sich andere Anlageformen für sein Kapital suchen.

Wenn Standort und Lage zu Renditegaranten werden
Nur wer den Immobilienmarkt und seine Entwicklung in seinem näheren Umfeld und in seiner Region über lange Zeit kontinuierlich verfolgt, wie es professionelle Makler tun, kann habhaft Aussagen über realistische Wertsteigerungen treffen. Mit Sicherheit lässt sich sagen, dass Objekte in begehrten Wohnlagen und in stark nachgefragten Stadtteilen in einer Stadt wie Stuttgart generell eine sehenswerte Wertsteigerung bieten. Für den Kapitalanleger spielt jedoch die Frage nach dem Kaufpreis die entscheidende Rolle. „Schnäppchen in Bestlagen“ sind hierbei so gut wie ausgeschlossen, denn Verkäufer wissen um den Wert ihrer Immobilie.

Immobilienmakler haben aus Erfahrung ein ausgeprägtes Preisgespür
Wer sich für eine Immobilie als Renditeobjekt interessiert, wird in aller Regel keinen weitreichenden Überblick über die Marktpreise besitzen. Unsere Empfehlung: Wie weit man mit einem Kaufangebot gehen kann, kann beispielsweise ein Makler anhand  erfolgreich vermittelter Objekte sagen, denn er kennt in aller Regel die ursprünglichen Kaufpreise und die beim Verkauf meist viele Jahre später von ihm erzielten Beträge. Makler besitzen neben einem natürlichen Preisgespür aufgrund ihrer beruflichen Erfahrung Kenntnisse über das Marktgeschehen und Einblicke in Entwicklungen, die anderen verwehrt bleiben. Für einen Makler ist die Basis einer Zusammenarbeit immer die Objektivität besonders in Fragen der realistischen Preisforderungen seitens eines Verkäufers.

Die Immobilie als Renditeobjekt verspricht durchaus gute, dauerhafte Erträge
Wenn man bei der Auswahl des Objektes und dessen Bewirtschaftung die hier genannten Regeln beachtet, kann man nicht nur mit Mietwohnungen, sondern auch mit Gewerbeimmobilien wie Büros oder SB-Märkten eine ordentliche Kapitalverzinsung erreichen, die in der Rendite oftmals höher liegen als die klassischen, konservativen Bankprodukte.