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Wie ermittle ich den Wert meiner Immobilie?

Wie ermittle ich den Wert meiner Immobilie?

Wer sich mit dem Gedanken trägt sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen, sollte vorher genau ermitteln, welchen Preis er tatsächlich dafür ansetzen kann. Denn wer zu hoch pokert, riskiert einen Verlust.

Dies ist dann der Fall, wenn man zu hoch in den Verkaufsprozess einsteigt und zu lange an seiner unrealistischen Preisvorstellung festhält. Das Objekt wird dann „verheizt“, weil es über viele Monate hinweg und manchmal sogar Jahre im Angebot steht.

„Hier ist etwas faul“, lautet dann der Verdacht. Am Ende bringt das den Verkäufer in eine derart schlechte Verhandlungsposition, dass er sogar deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert verkaufen muss – nur weil seine Immobilie zu lange unverkauft gewesen ist und leer stand.

Der Angebotspreis entscheidet!
Mit dem richtigen Angebotspreis lässt man sich alle Optionen offen und hat sogar die Chance in einer relativ kurzen Zeit einen höheren, als den ursprünglich angesetzten, Kaufpreis zu erzielen.

Welche wichtige Bedeutung dem Angebotspreis zukommt, belegt die empirische Studie des Instituts Dr. Hettenbach GmbH, siehe Skizze.

Die Relation zwischen Angebotsdauer und Verkaufspreis stellt sich wie folgt dar:
Steigt man mit einem um 20 % höheren Angebotspreis in den Verkauf ein, so hat das Institut festgestellt, dass sich der gewünschte Verkaufserfolg erst nach über einem Jahr einstellt – und das auch noch um einen deutlich geringeren Wert (84 %) des tatsächlichen Marktwerts.

Umgekehrt: Ist der Startpreis 5 % unter dem Marktwert angesetzt, steigt die Wahrscheinlichkeit, die Immobilie in kurzer Zeit zu einem höheren Preis (105 %) als den tatsächlichen Marktwert (100 %) zu veräußern.

Dieser Verkaufserfolg begründet sich durch die größere Nachfrage und der damit verbundenen Vielzahl an ernsthaften Käufern.

Welche Verfahren der Wertermittlung stehen zur Wahl
Immobilienspezialisten, Gutachter und auch das Finanzamt greifen auf drei Verfahren zur Wertermittlung zurück, die wir nachfolgend näher beschreiben: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches dieser Verfahren eingesetzt wird, hängt von der Art der Immobilie und der geplanten Nutzung ab.

Meistgewählt – das Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahrenbietet sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern an, wobei als Grundlage der früher gezahlte Kaufpreis herangezogen wird; bei Bauland greift man auf die Bodenrichtwerte zurück. Der Vorteil dieses Verfahrens ist die Berücksichtigung ähnlicher oder gleicher Objekte in der Region, also mit ähnlicher Größe und Ausstattung. Außerdem werden Aspekte wie Infrastruktur und Zustand der Immobilie berücksichtigt, natürlich auch das Baujahr, die Außenanlage sowie das Umfeld. Werterhaltende Maßnahmen wie eine neue Heizungsanlage und besondere Ausstattungsmerkmale wirken sich positiv aus. Das Vergleichswertverfahren bildet im Grunde den aktuellen Immobilienwert wie in einer Momentaufnahme ab. Ein erfahrener Immobilienmakler hat übrigens schon alleine wegen der laufenden Vermittlung von Objekten unterschiedlichster Art einen objektiven Überblick über die Marktsituation und somit über die generelle Preisgestaltung und -entwicklung.

Bei Renditeaspekten – das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird gewählt, wenn nicht die Eigennutzung einer Immobilie, sondern die Rendite ins Auge gefasst wird. Meist handelt es sich dabei um Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Bei der Bewertung spielen zwei Faktoren eine ausschlaggebende Rolle: Zum einen der Bodenwert und zum anderen der Wert der baulichen Anlage. In die Berechnung des Wertes fließen die Beträge ein, die sich aus einer nachhaltig zu erwirtschaftenden Jahresnettokaltmiete ergeben. Es geht also um die Kapitalisierung des Nettobetrages, der den Wert einer Immobilie bestimmt. Der Nettobetrag wird ermittelt, indem die erzielbare Jahresmiete die Bewirtschaftungskosten gegenüber gestellt werden, also Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Auch mindert der Liegenschaftszins des Grund und Bodens den Nettobetrag. Das Ergebnis wird zu guter Letzt mit einem individuellen Vervielfältiger multipliziert. Der Bodenwert wird übrigens nach der Richtwertkarte ermittelt und zum Gebäudewert addiert. So ergibt sich im Ergebnis der Ertragswert des Grundstücks.

Expertensache – das Sachwertverfahren
Gibt es keine vergleichbaren Grundstücke oder kann die ortsübliche Miete nicht ermittelt werden, greift der Experte zum Sachwertverfahren. Dabei ermittelt er den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlage – also der Immobilie – getrennt. Er kalkuliert die Herstellungskosten der Immobilie unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung. Wird die Immobilie selbst genutzt, stellt der Sachwert den für eine Beleihung maßgeblichen Wert dar. Vereinfacht gesagt ermittelt der Experte den Zustand der Anlage und stellt den Wert den Kosten für einen gleichwertigen Neubau gegenüber. Sodann wird der Reinertrag um den Liegenschaftszinssatz für Grund und Boden gekürzt und – wie oben beim Ertragswertverfahren erläutert – das Ergebnis mit einem individuellen Vervielfältiger multipliziert; der Bodenwert wird auch hier nach Richtwertkarte ermittelt und addiert sich zum Gebäudewert.

Die Zusammenarbeit des Immobilienmaklers mit fairen Partnern und Experten.
Wird der Immobilien-Verkaufspreis zu hoch angesetzt, zieht sich der Verkauf meist lange hin oder scheitert am Ende sogar oder das Objekt geht letzten Endes unter Wert an einen Käufer. Umgekehrt kann ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis ganz sicher nicht das Ziel des Verkäufers sein. Daher setzt ein erfahrener Immobilienmakler nicht nur seine eigene Expertise ein, sondern oftmals auch das Wissen von Externen, seien es Banker, Finanzierungsspezialisten oder Gutachter. Einen Makler zu beauftragen zahlt sich immer aus, denn er kann auf ein eng geknüpftes Netz von Kontakten und Verbindungen zurückgreifen. Schließlich steht für ihn nur eins im Mittelpunkt: Der Erfolg für seinen Auftraggeber.

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