Home/Allgemein/Steuern sparen dank Spekulationsfrist

Steuern sparen dank Spekulationsfrist

Steuern sparen dank Spekulationsfrist

Beim Immobilienverkauf die Steuerlast optimieren

Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie sich schon vorher über den steuerlichen Aspekt Gedanken machen. Denn bei jeder Beurkundung sitzt auch ein unsichtbarer Dritter mit am Tisch – das Finanzamt.

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Gewinne bei privaten Veräußerungsgeschäften von Grundstücken und Rechten (§ 23 EStG) einkommenssteuerpflichtig sind.

Bei der Berechnung der sogenannten Spekulationssteuer wird zunächst der Gewinn ermittelt indem die damaligen Anschaffungskosten (Kaufpreis inkl. aller Kaufnebenkosten) dem Verkaufspreis gegenübergestellt werden. Der daraus resultierende Überschuß muss dann versteuert werden, s. Beispielberechnung unten.

Bei vermieteten Objekten werden zusätzlich noch die geltend gemachten Abschreibungen dem steuerlichen Gewinn hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz veranlagt.

Damit die Spekulationssteuer nach dem Verkauf zu keiner bösen Überraschung führt, sollte man wissen, dass diese im Jahr 1999 durch die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf 10 Jahre erheblich verschärft wurde.

Doch keine Panik, nicht in jedem Fall ist mit einer Spekulationssteuer zu rechnen.

Verkauf Ihrer eigengenutzten Immobilie

Generell gilt, selbstgenutztes Wohneigentum unterliegt nicht der Spekulationssteuer und kann  steuerfrei veräußert werden. Das setzt allerdings voraus, dass man seit dem Kauf der Immobilie selbst darin gelebt haben muss oder diese im Jahr des Verkaufs und den beiden davorliegenden Jahren für eigene Wohnzwecke genutzt hat.

Hat man allerdings beim Finanzamt Werbungskostenabzug für ein häusliches Arbeitszimmer geltend gemacht und möchte innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist das Eigenheim verkaufen, so ist trotzdem Vorsicht geboten. Das Finanzamt wird in diesem Fall den Verkaufserlös splitten und für diesen Teil Steuern erheben, da das Zimmer ja nicht in den 3 Kalenderjahren zuvor zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Auch wichtig zu wissen: Wer innerhalb von 5 Jahren 3 Objekte oder mehr privat veräußert, fällt unter die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels. In diesem Fall wird Spekulationssteuer fällig, und zwar rückwirkend für alle bis dahin verkauften Immobilien.  Achtung: Wird eine Wohnung und der TG-Stellplatz getrennt voneinander verkauft, sind bereits 2 Verkäufe getätigt!

Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung

Wer seine fremdgenutzte Mietwohnung steuerfrei verkaufen möchte, kann dies nur, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wurde. Die Spekulationsfrist beginnt 1 Tag nach dem Kaufvertrag, der Verkauf darf also frühestens 10 Jahre später erfolgen.

Doch es gibt einen Ausweg: Nutzt man die Wohnung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst, dann kann man die Immobilie doch noch steuerfrei verkaufen. Diese Regelung gilt auch dann, wenn die kindergeldpflichtige Tochter oder der Sohn mietfrei in der Wohnung gewohnt hat.

Verkauf einer geerbten Immobilie 

Auch bei einer Erbschaft ändert sich nichts an der Spekulationsfrist von 10 Jahren.  Wer also Haus oder Wohnung erbt, sollte vor einem Verkauf prüfen, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Wenn zwischen Kauf des Erblassers und dem Verkauf der Immobilie durch den Erben mindestens 10 Jahre liegen, fällt auch hier keine Spekulationssteuer an.

Aber aufgepasst:  Die Erbschaftssteuer hat nichts mit dem Verkauf der Immobilie zu tun. Sie wird dem Finanzamt auf jeden Fall geschuldet, falls der Verkehrswert über dem persönlichen Freibetrag liegt. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt wiederum vom Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse des Erben ab. Die Erbschaftsteuer kann nur umgangen werden, wenn der Ehepartner oder die Kinder nach dem Erbfall noch mindestens 10 Jahre selbst in der Immobilie wohnen.

 Beispiel: Berechnung der Spekulationssteuer
Verkaufspreis der Immobilie

-Anschaffungskosten
(Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und
bei vermieteten Immobilien Minderung durch AfA)

Kosten im Rahmen des Verkaufs (z.B. Schönheitsreparatur)

Zu versteuernder Gewinn

Persönlicher Steuersatz  z.B.

Fällige Steuerlast

350.000 €

– 290.000 €

0

–   15. 000 €

=     45.000 €

40 %

18.000 €